Thuế thu nhập cá nhân là gì? Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một khoản thuế trực thu mà cá nhân phải nộp cho Nhà nước dựa trên thu nhập của mình. Trong lĩnh vực bất động sản, thuế TNCN áp dụng khi cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng (bán) bất động sản.

Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định hiện hành, có hai phương pháp tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản, nhưng phương pháp phổ biến nhất là áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

1. Thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

Đây là phương pháp tính thuế được áp dụng cho hầu hết các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Công thức tính thuế như sau:

Số tiền thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm công chứng. Tuy nhiên, nếu giá này thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ lấy giá của UBND để tính thuế.

Ví dụ: Bạn bán một mảnh đất với giá 3 tỷ đồng. Giá đất do UBND quy định tại thời điểm đó là 2 tỷ đồng. Số tiền thuế TNCN bạn phải nộp sẽ là:

3.000.000.000 đồng x 2% = 60.000.000 đồng

2. Thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế

Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp cá nhân chứng minh được chi phí thực tế đã bỏ ra để có được bất động sản đó. Tuy nhiên, việc chứng minh này rất phức tạp nên ít được áp dụng trong thực tế.

Công thức tính thuế theo phương pháp này:

Số tiền thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá mua ban đầu - Chi phí hợp lý liên quan) x 20%

Các trường hợp được miễn thuế TNCN

Bạn sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản trong một số trường hợp cụ thể sau:

• Chuyển nhượng nhà ở duy nhất: Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất duy nhất tại Việt Nam. Điều kiện là bạn phải sở hữu duy nhất một bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 6 tháng trở lên.
• Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình: Các giao dịch giữa vợ với chồng, cha mẹ với con cái, ông bà với cháu, hoặc anh chị em ruột.
• Chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu của Nhà nước: Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nhận được thông qua việc thừa kế hoặc được tặng cho.