Mật độ xây dựng là một chỉ số quan trọng trong xây dựng và quy hoạch, thể hiện tỉ lệ phần trăm giữa diện tích đất mà công trình chiếm chỗ (tính theo hình chiếu bằng) so với tổng diện tích lô đất.
Hiểu một cách đơn giản, mật độ xây dựng cho biết bạn được phép xây dựng tối đa bao nhiêu phần trăm diện tích trên mảnh đất của mình. Phần diện tích còn lại sẽ dành cho sân vườn, lối đi, hoặc các không gian mở khác.
Phân loại và cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
1. Mật độ xây dựng thuần (net-to)
Đây là loại mật độ phổ biến nhất, được áp dụng cho từng lô đất riêng lẻ.
- Định nghĩa: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc (nhà ở, biệt thự, nhà xưởng…) so với diện tích lô đất.
- Cách tính:
Mật độ xây dựng thuần (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) x 100% - Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình được tính theo hình chiếu bằng của công trình đó, không bao gồm các công trình phụ trợ không có mái che như sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh, v.v.
2. Mật độ xây dựng gộp (brut-to)
Loại mật độ này được dùng cho một khu vực lớn hơn, chẳng hạn như một khu đô thị, một cụm công nghiệp.
- Định nghĩa: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích toàn khu vực.
- Lưu ý: Diện tích toàn khu vực ở đây bao gồm cả các không gian không xây dựng như công viên, đường giao thông, khu cây xanh, v.v.
Quy định về mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng tối đa cho phép được quy định trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Mức độ này sẽ khác nhau tùy thuộc vào diện tích lô đất và loại hình công trình.
- Với nhà ở riêng lẻ: Diện tích lô đất càng lớn thì mật độ xây dựng tối đa cho phép càng giảm. Ví dụ:
- Lô đất có diện tích ≤ 90m²: Mật độ xây dựng tối đa 100%.
- Lô đất từ 90m² đến 100m²: Mật độ xây dựng tối đa 90%.
- Lô đất trên 1000m²: Mật độ xây dựng tối đa 30%.
- Với các công trình khác: Mật độ xây dựng tối đa cũng có quy định riêng, ví dụ:
- Khu du lịch – nghỉ dưỡng (resort): Tối đa 25%.
- Khu công viên chuyên đề: Tối đa 25%.
- Khu công viên cây xanh chuyên dụng: Tối đa 5%.
Việc tuân thủ mật độ xây dựng không chỉ đảm bảo sự hài hòa về kiến trúc và cảnh quan mà còn giúp đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy và tạo ra môi trường sống bền vững.