Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR) là một chỉ số quy hoạch quan trọng, thể hiện tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của toàn bộ công trình (không bao gồm diện tích tầng hầm, mái) so với tổng diện tích lô đất. Chỉ số này thường được ký hiệu là HSSDĐ và có đơn vị là “lần”.
Hệ số sử dụng đất giúp nhà đầu tư và chủ thầu xác định quy mô của công trình được phép xây dựng trên một lô đất cụ thể, đồng thời kiểm soát mật độ dân số và đảm bảo sự cân bằng về hạ tầng.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Công thức tính hệ số sử dụng đất rất đơn giản và dễ hiểu:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất- Tổng diện tích sàn xây dựng: Là tổng diện tích của tất cả các tầng (bao gồm cả tầng trệt, lầu, tầng lửng, tầng áp mái) của công trình.
- Tổng diện tích lô đất: Là diện tích toàn bộ mảnh đất mà bạn sở hữu.
Ví dụ: Bạn có một lô đất rộng 1000m². Theo quy hoạch, bạn được phép xây dựng một tòa nhà có hệ số sử dụng đất là 4 lần.
Tổng diện tích sàn xây dựng tối đa bạn được phép là: 4 x 1000m² = 4000m²Điều này có nghĩa là bạn có thể xây dựng một tòa nhà 10 tầng, với mỗi tầng có diện tích 400m².
Mối liên hệ giữa Hệ số sử dụng đất và Mật độ xây dựng
Mặc dù cả hai chỉ số này đều liên quan đến việc xây dựng trên đất, chúng có ý nghĩa khác nhau:
- Mật độ xây dựng là tỉ lệ diện tích chiếm đất của công trình so với tổng diện tích lô đất. Mật độ này quy định bạn được xây dựng bao nhiêu phần trăm diện tích trên mặt bằng.
- Hệ số sử dụng đất là tỉ lệ tổng diện tích sàn của công trình so với tổng diện tích lô đất. Hệ số này giúp kiểm soát chiều cao và tổng quy mô của công trình.
Hệ số sử dụng đất được tính bằng cách lấy mật độ xây dựng nhân với số tầng xây dựng. Một dự án có mật độ xây dựng thấp nhưng hệ số sử dụng đất cao (do xây nhiều tầng) sẽ có nhiều không gian xanh, nhưng lại có mật độ dân cư cao. Ngược lại, một dự án có mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất thấp sẽ có ít không gian xanh hơn nhưng mật độ dân cư lại thấp hơn.
Việc hiểu rõ về hệ số sử dụng đất sẽ giúp bạn đánh giá tiềm năng và giá trị của một bất động sản, đặc biệt là trong các dự án căn hộ, khu đô thị.